UMOWA KUPNA/SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

KategoriaPorady Sprzedaż Zakup
Tutaj powinien być obrazek
Dodano 20/04/2017

Najważniejsze aspekty.


 

Zawierając umowę sprzedaży nieruchomości sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność nieruchomości i wydać mu tę nieruchomość, zaś kupujący zobowiązuje się odebrać nieruchomość i zapłacić sprzedawcy ustaloną cenę. Tak formułuje umowę Kodeks cywilny art. 535.
W umowie należy określić przedmiot umowy czyli konkretną nieruchomość podając:
– adres
– numer Księgi Wieczystej
– numery działek ewidencyjnych wchodzących w jej skład oraz obręb, w którym działki te są położone.
Powyższe informacje nie mogą budzić wątpliwości co do ich prawdziwości.
Podczas sprzedaży nieruchomości trzeba tez pamiętać o takich elementach jak budynki i urządzenia trwale z gruntem związane ( z wyjątkiem wymienionych w art. 49 par. 1 Kodeksu cywilnego – ogólnie mówiąc media), a oprócz tego drzewa i inne rośliny rosnące ma tym gruncie. Elementami nieruchomości uważa się także prawa związane z własnością nieruchomości, takie jak służebności gruntowe(link) obciążające inne nieruchomości. Częścią składową nieruchomości lokalowej, tzn. lokalu stanowiącego odrębną własność, jest związany z jego własnością udział w nieruchomości wspólnej. Umowa dotyczy – jeśli strony nie umówią się inaczej i co innego nie wynika z przepisów szczególnych – także jej przynależności, tzn. rzeczy ruchome należące do właściciela nieruchomości potrzebne do korzystania z nieruchomości, zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają one z nieruchomością w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi ( art. 51-52 Kodeks cywilny).
W umowie kupna/sprzedaży spotkasz się z zapisem ceny w walucie polskiej, ale można ją podać również w walucie obcej. W sytuacji gdy mamy do czynienia z waluta obcą, płatność może być dokonana w polskich złotych według kursu średniego Narodowego Banku Polskiego z dnia jej wymagalności, a w razie zwłoki – jeśli sprzedający będzie tego sobie życzył – z dnia jej dokonania. Odstępstwo od tej zasady może mieć miejsce gdy ustawa, orzeczenie sądu lub sama umowa zastrzega zapłatę ceny w walucie obcej albo określa inny kurs jej przeliczenia ( Kodeks cywilny art. 358)

Na co powinieneś uważać.
Cena zawarta w umowie powinna odpowiadać wartości nieruchomości a przynajmniej być do niej zbliżona. Wtedy nazywamy ją umową wzajemną. Jeśli znacznie zaniżysz cenę wtedy dochodzi do nieekwiwalentności świadczeń i umowa może zostać uznana za ukrytą darowiznę. Możesz się też spotkać z sytuacją gdy strona transakcji ma subiektywną ocenę wartości nieruchomości i wtedy mamy do czynienia z tzw. Ceną według upodobania ( np. zakup od członka rodziny).
Jeśli jednak dochodzi do nieekwiwalentności świadczeń powinieneś pamiętać o tym, że jeśli zaniżona wartość ma na celu tylko to, żeby wystąpiło przysporzenie na rzecz jednej ze stron umowy, bez żadnego ekwiwalentu, umowa ta nabiera cech umowy darowizny i przekształca się w umowę mieszaną. Możesz też się spotkać z sytuacją gdy druga strona będzie chciała zataić część faktycznie płaconej ceny podczas podpisywania aktu notarialnego. Celem takiego działania najczęściej jest chęć pomniejszenia związanych z transakcja podatków i opłat. Decydując się na takie warunki narażasz się na odpowiedzialność karnoskarbową. Jednak to nie jedyne ryzyko. W prawie i sądownictwie utrwaliło się przekonanie, że wada w określeniu ceny np. zatajenie jej części w akcie notarialnym, nie powoduje nieważności umowy, ale skutkuje nieważnością umowy darowizny, która ukryta została pod postacią umowy sprzedaży.
Kolejnym elementem który znajdziesz w umowie sprzedaży są dodatkowe, podmiotowo istotne postanowienia, takie które dla obu stron umowy są ważne. Należy do nich np. prawo odkupu.

Na koniec jeszcze jedna bardzo istotna kwestia. Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego.

Życzę Wam udanych transakcji.



Mapa strony