KSIĘGI WIECZYSTE – CZĘŚĆ 2

• Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – co Ci daje?

Domniemanie wiarygodności ksiąg wieczystych, czyli domniemanie istnienia praw jawnych z księgi wieczystej i ich zgodności z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie Ustawy z dnia 6.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotece nazywamy rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zapewni Ci ona ochronę jako nabywcy, nawet jeśli kupiłeś nieruchomość od osoby nieuprawnionej, która została wpisana w księdze wieczystej jako ta, Której to prawo przysługuje. Ochrona ta nie dotyczy darowizn (art. 6 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Oznacza to, że wpisanie obdarowanego do księgi wieczystej jako właściciela nieruchomości nie ochroni go, jeśli okaże się, że nabycie nastąpiło od osoby nieuprawnionej.
• Wyłączenia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Do wyłączeń zaliczyć można zmianę właściciela wynikającą z orzeczenia sądu o zasiedzeniu lub uwłaszczeniu. Istotnym faktem jest to że sąd wieczystoksięgowy po otrzymaniu informacji o wydanym orzeczeniu lub decyzji administracyjnej nie dokonuje wpisu z urzędu o zmianie właściciela. Wpisuje tylko ostrzeżenie o zmianie właściciela. Odpis ostrzeżenia doręczony jest nowemu właścicielowi, który pod groźbą grzywny (od 5.000 do 10.000 zł) musi ujawnić swoje prawo do nieruchomości w księdze wieczystej.
• Twoje obowiązki jako nowego właściciela nieruchomości.
Jesteś obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Jeśli tego nie zrobisz pozwoli to wystąpić o odszkodowanie w stosunku do Ciebie od nowego właściciela nieruchomości.
Obowiązek dokonania wpisu do księgi zmiany właściciela oznacza, że każda nieruchomość powinna mieć założoną księgę, a jeżeli jej nie ma, to nowy właściciel musi ją założyć. Z roszczeniem odszkodowawczym może wystąpić osoba, która poniosła szkodę przez to, że nowy właściciel nie ujawnił swojego prawa do tej nieruchomości(np. doszło do zakupu od osoby nieuprawnionej.
• Brak księgi wieczystej.
W sytuacji gdy księga wieczysta nie została założona praktyka notarialna mówi o tym że nie można wtedy sporządzić i podpisać aktu notarialnego. Inne dokumenty np.: zaświadczenie ze zbioru dokumentów zakładanego dla danej nieruchomości, dokumenty z ewidencji gruntów i budynków oraz inne stwierdzające nabycie własności, mogą nie usuwać wszystkich wątpliwości dotyczących praw sprzedającego do dokonania danej transakcji. Dotyczy to nieruchomości gruntowych, budynkowych i lokalowych.
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma obowiązku zakładania księgi wieczystej i jej brak nie jest przeszkodą w dokonaniu czynności notarialnej. Brak księgi wieczystej nie zmienia bowiem sytuacji prawnej spółdzielczego prawa do lokalu.